專家稱房屋征收條例對公共利益界定模糊
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上周5，國務院法制辦將 《國有土地上房屋征收與補償條例 (征求意見稿)》（簡稱“新《條例》”）正式對外發(fā)布，聽取社會各界意見建議。昨天，記者連線有關(guān)方面人士，共同解析新《條例》。在他們看來，與公眾預期相比，新《條例》仍有相當差距，將有很多問題難以解決。 □首席記者 李凌 先敘家�！ 臒o法可依到有法可依的重大進步 記者：大家如何評價新《條例》？ 趙進京：新《條例》重要的1點，是從“拆遷”到“搬遷”，這是1個很大的進步，目的是讓賠償更公正公平，拆遷過程更加透明、更加科學規(guī)范�！ 」Γ盒隆稐l例》比老《拆遷條例》整體有進步。新《條例》想得還是比較全面，可以大限度地保障被拆遷戶的利益，真正體現(xiàn)了和諧社會應有的愛民之心�！ 〔疬w的大問題在于政府的權(quán)力與被拆遷者的權(quán)利不對等，雖然部分條款需要進1步商榷，但有法可依比無法可依還是個重大進步。1部新《條例》解決不了所有的拆遷問題，公眾不應寄予太大期望。 還有，我們應該看到拆遷周筆暢存在的暴利和巨大的利益鏈，如拆遷隊存在的暴利，開發(fā)商、地產(chǎn)商的巨額商業(yè)利潤，地方政府唾手可得的gdp增長和灰色收入等。因此，新《條例》正式頒布前，利益各方還將進行激烈的博弈，拆遷周筆暢利益鏈必將考驗新《條例》出臺的魄力�！ ∩瞎偻悍康禺a(chǎn)開發(fā)1般包括拿地、平整土地、產(chǎn)品定位、項目定位、建筑施工、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。近期出臺的1系列房價調(diào)控政策，可以說基本滲透了房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，唯1所遺漏的就是拆遷環(huán)節(jié)，而拆遷則是平整土地的重要組成部分。因此新《條例》出臺是完全有必要的，也是非常及時的�？傮w上是1個積極向上的條例，明確了政府是拆遷主體，保護老百姓的利益。但同時，對開發(fā)商進入開發(fā)提高門檻，難度相對加大�！ ∈⒋罅郑合啾纫郧暗摹恫疬w條例》，新《條例》在很多方面都更加公平、合理，比如，明確界定了“公共利益的需要”的范圍，并將因公共利益的需要而進行的對國有土地上房屋的征收稱為“搬遷”，從而明確區(qū)別于非因公共利益的需要而進行的“拆遷”；被搬遷房屋的價格評估機構(gòu)由被征收人以投票、抽簽等方式確定，而不再是由政府單方指定；在行政復議、行政訴訟期間不停止拆遷決定執(zhí)行的“霸王”式的老規(guī)定也消失了…… 麻辣建議 難題 強遷能徹底消失嗎？ 記者：新《條例》第5條規(guī)定：縣級以上地方人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。這樣來看，政府的權(quán)力是不是大了？ 趙進京：是的，在權(quán)力大的同時，也給政府提出了更高的要求。因為在拆遷中，被拆遷的人期望值非常高，想要更高的賠償，拆遷時間就會慢；但開發(fā)商要求時間越快越好，賠償越少越好，所以對政府的要求更高了。我們統(tǒng)計過，在河南閑置的土地中，四零%多未開發(fā)的原因在開發(fā)商，五零%的原因在政府，因為政府拆遷遲遲不能完成，所以也耽誤了開發(fā)進程。 上官同君：1些地方政府以前的工作方法簡單、粗暴，產(chǎn)生了很多問題。我所擔心的是新《條例》能否得到徹底地貫徹和執(zhí)行。其實，關(guān)于強遷，早在本屆政府執(zhí)政之初就已禁止，只不過是沒有明令而已。但由于開發(fā)商和1些地方政府急功近利，強遷之事在各地時有發(fā)生，因此才造就了多個“史上牛的釘子戶”�！ ‰y題 誰來界定“公共利益”？ 記者：我們注意到，新《條例》對商業(yè)開發(fā)規(guī)定不多，缺點在哪里？ 趙進京：相比較而言，公益性開發(fā)工作容易做，現(xiàn)在難點在商業(yè)開發(fā)，但新《條例》避開了商業(yè)開發(fā)，這是不合適的�！ ∈⒋罅郑菏紫�，“公共利益”的標準中，模糊地帶太多，如果不明確，會帶來很多后患。比如，新《條例》規(guī)定“為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設的需要”是公共利益。這里面有個定語即“由政府組織實施的”，這到底是什么意思？在城市建設的實踐中，有很多大的工程，比如中央商務區(qū)或某種功能區(qū)的建設是由政府規(guī)劃和牽頭的，但其中的大部分甚至全部項目都是由開發(fā)商投資建設的，這種情況算不算“由政府組織實施”？如果算，恐怕“公共利益”就會被泛化，會引發(fā)很多矛盾�！ ￡P(guān)于公共利益的標準中還有1個兜底的規(guī)定，即“法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要”，這1條危險，因為它可能被當成1個大筐，什么都往里面裝�！ ≌且驗樯鲜龇N種模糊地帶的存在，由誰來認定公共利益變得格外重要，可新《條例》恰恰沒有作出明確的規(guī)定。按照1般的理解，似乎默認為縣級以上政府――征地由政府來組織，然后又由政府來認定，這也不太合理。但如果不讓政府來認定，又可能大大降低征地及城建的效率。綜合各種因素，我認為，至少應該有前置的聽證程序，然后再有司法上的仲裁程序�！ ‰y題 憑什么多數(shù)人可以決定少數(shù)人命運？ 記者：有人反映，按照新《條例》，危舊房改造屬于公共利益的需要，九零%的住戶同意就可以決定征收，這樣對一零%的人就不公平了�！ 」Γ涸谝酝姆课莶疬w中，真正的釘子戶也達不到一零%的數(shù)量。吳萍們在拆遷條例下還可以與開發(fā)商對峙，而在征收條例面前就只有少數(shù)服從多數(shù)了。但在每1戶都是獨立的民事主體時，法律根據(jù)什么設定多數(shù)人可以剝奪少數(shù)人的權(quán)利？誰不愿意從長期居住的原有危舊房中搬遷，難道就是違反了物權(quán)法所說的“不得損害公共利益和他人合法權(quán)益”？普通城市居民居住條件是否需要改善，完全可以由危舊房主們?nèi)ズ烷_發(fā)商們協(xié)商，并不1定非得由政府以“公共利益的需要”出面。否則，改變不了打著危舊房改造而進行商業(yè)開發(fā)的局面。危舊房改造還是不予納入公共利益為好。新《條例》中的“其他公共利益需要”這1條根本是不合理的，意味著政府會擁有無限大的權(quán)力，憑著這1條，相關(guān)職能部門就有了足夠為所欲為的資本。這1條1旦寫進法律，那就可能造成“官”會以種種“其他理由合理擾民”�！ ‰y題 市價能否足夠補償被征收人？ 記者：從網(wǎng)上留言中，幾乎百分之百的周冬雨對新《條例》中按市價補償這1規(guī)定持否定態(tài)度，甚至表態(tài)如果自家拆遷，1比1補償肯定不走。補償?shù)降自撛趺炊▋r？ 郭力：拆遷給老百姓造成的損失不僅是房子沒了，還有周轉(zhuǎn)房的租金、以前和將來裝修的費用、搬屋的人工成本、搬屋后對周邊生活環(huán)境的不適應等，這些損失不應由老百姓來承擔。不管是公共利益搬遷還是商業(yè)開發(fā)，都不能損害被拆遷人的權(quán)益。此外，土地有升值空間，拆一零零平方米平房留下的土地建起一零層樓房，面積就變成了一零零零平方米，是原住戶讓出了房子和土地才使這種暴利成為可能，不能只按1比1補償被拆遷人。綜合起來看，以市價的一.二倍到二倍的標準為宜。 難題 遭遇暴力強遷找誰說理？ 記者：在過去的拆遷案例中，當事人都遭遇了投訴無門的難題。今后，他們該怎么辦？ 上官同君：對于這些處罰條款的執(zhí)行力度，能否真正給被拆遷人撐腰？雖然規(guī)定了暴力搬遷要處罰，但誰來處罰沒有明確�，F(xiàn)實的情況是，有些地方上遭遇暴力強拆的住戶報警都沒用，更不知道該去找誰說理了�！ 」Γ赫魇辙k的權(quán)力太小了，如果發(fā)生暴力拆遷，他們根本制止不了。如果是拆遷公司強拆，倒可以用吊銷資質(zhì)的方式進行處罰，但如果有官商勾結(jié)的情況，征收辦根本沒能力管。 難題 中介機構(gòu)可以信任嗎？ 記者：如何保證房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)立場中立，實現(xiàn)公平補償，是引發(fā)爭議的重大問題之1。那么，中介機構(gòu)可信嗎？ 郭力：新《條例》規(guī)定，補償價格不得低于類似房地產(chǎn)的市場交易價格，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人以投票、抽簽等方式確定。 上述規(guī)定無疑是重大進步，但中介機構(gòu)是否能保持中立，值得懷疑，需要更完善的制度保證。但現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)很多，也形成了市場，其中絕大多數(shù)都要靠房管部門吃飯，與政府關(guān)系密切。 新《條例》將對中介機構(gòu)的選擇權(quán)交給老百姓很好，問題是選擇哪1家可以讓老百姓放心？因為就算你選擇了異地評估機構(gòu)，1旦異地評估機構(gòu)得罪了當?shù)卣块T或強勢征收人，也不可能在當?shù)乩^續(xù)經(jīng)營，所以，其也會維護和政府的關(guān)系�！ ‰y題 政府要淡出拆遷市場 記者：由此看來，拆遷中的很多問題可以說是由政府造成的。解決之道是不是政府應該淡出拆遷市場？他們走了之后，誰來主持？ 趙進京：政府要調(diào)整好3方之間的關(guān)系：讓拆遷戶得到滿意的賠償，讓開發(fā)商加快開發(fā)進程，讓政府得到拆遷人和開發(fā)商的滿意。這就要求政府運用新《條例》，提高執(zhí)法水平，執(zhí)行更加藝術(shù)，要求有關(guān)部門把以前拆遷時的經(jīng)驗教訓總結(jié)好，對可能出現(xiàn)的問題往前想，認真做好預案，并進行實戰(zhàn)演練，根據(jù)預案做好被拆遷人的思想工作。把矛盾消滅在萌芽狀態(tài)，把工作做到位�！ 」Γ航鉀Q目前的拆遷困局，好的出路就是地方政府從拆遷的巨大利益中抽身而出，引入成熟的中介組織或機構(gòu)來主持拆遷。這樣政府既能避免和拆遷戶發(fā)生正面沖突，減少暴力拆遷，又能使政府處于1種超然的仲裁者地位。只有地方政府不被利益所牽絆，拆遷困局才有真正化解的希望�！ 〉日嬲霾疬w市場了，可以由中介組織來主持大局，拆遷人和被拆遷戶按照市場化原則，平等地坐在1起談。只要補償公平合理，雙方就不會有太大分歧。即使出現(xiàn)沖突，也應該由仲裁機構(gòu)裁決或者通過法律訴訟尋求終解決。 盛大林 著名時評家 東方今報編委 趙進京 省房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長 上官同君 河南王牌投資管理有限公司董事長 郭力 中國城市經(jīng)營專家團秘書長